كيف تحمي منزلك من المصادرة؟

ديربورن – خاص «صدى الوطن»خفض البنك المركزي الفيدرالي يوم الأربعاء الماضي الفائدة بنصف نقطة إلى أن تصل إلى 1 بالمئة وذلك هو أدنى مستوى لها منذ عام 2004، وبذلك لمحاولة إنعاش الاقتصاد ورفع أسعار البيوت التي تتدنى أسعارها في غضون الأشهر العشرين الماضية.وقد انخفضت أسعار البيوت في منطقة ديترويت بنسبة 17,2 بالمئة من شهر آب (أغسطس) عام 2007. وقد أدى هذا الانخفاض التدريجي إلى بيع المزيد من البيوت، ولكن الناحية السلبية من هذا الانخفاض في الأسعار هو أن قيمة البيوت الفعلية أقل بكثير من قيمة القروض لهذه البيوت، مما يجعل عملية إعادة الاقتراض من البنوك مستحيلة، وهذا يؤدي إلى المزيد من إعادة تملّك البيوت من قبل البنوك foreclosure وهذا يدفع الأسعار إلى الانحدار أكثر وأكثر.أما بالنسبة لمبيع البيوت فقد ازداد خلال شهر أيلول (سبتمبر) الماضي بنسبة 57 بالمئة وذلك حسب شركة «ريل كومب» في فارمنغتون هيلز في ميشغن. و40 بالمئة من هذه البيوت المباعة من البيوت التي تمت إعادة تملكها من قبل البنوك.

كيف تحتاط وتحمي نفسك من

 foreclosure

1- أعد مراجعة وثائق القرض العقاري بتمعن، ومن المهم جداً أن تعرف ما هو نوع القرض الذي لديك، وأنواع القروض السائدة في السوق العقاري هي:أ– Hybrid Adjustable Rate Mortgage وهو قرض ذو فائدة ثابتة لسنوات عدة وتتغير بعد ذلك لتعود وتثبت لفترة أخرى.

ب– Adjustable Rate Mortgage

 وهو قرض ذو فائدة معدلة، وتتغير النسبة مع تغير الفائدة من البنك المركزي.

ج– Fixed Rate Mortgage:

 وهو قرض ذو فائدة ثابتة إلى نهاية القرض.

2- عليك الاتصال بالمقرض (البنك): إن كانت هنالك مشاكل في تأمين دفعات القرض العقاري، عليك الاتصال بالمقرض (البنك) فوراً. لأن معظم هذه البنوك مستعدة لمساعدتك والعمل معك على حل مثل هذه المشكلة على أن تظهر نوايا ومساعي حسنة لتأمين دفعات القرض. وتذكّر بأنه عليك الاتصال قبل فوات الأوان، لأنه يصبح من الصعب على البنك مساعدتك إن كنت قد تأخرت لوقت طويل في تسديد دفعات القروض.

3- كن منظماً: افتح واطلع على جميع الرسائل التي تصلك من البنك واحتفظ بنسخ عن جميع الوثائق التي يرسلها البنك، وابعثها بالبريد المضمون. واعمل على إبقاء 21 نسخة من الدفعات السابقة بما فيها إفادة الدخل (باي ستاب) وتقرير الدخل السنوي (دبل يو-2) لأجل اطلاع البنك على مدخولك المالي.الخيارات الأخرى لإعادة استملاك المنزل من قبل البنكإن المقرض أو البنك مستعد للعمل على إيجاد خيارات أخرى من أجل الإبقاء على منزلك وعدم إعادته للبنوك المالكة للقرض أو تخريب رصيدك الائتماني، وهذه بعض الخيارات:1- خطة إعادة الدفع: من الممكن أن المقرض (البنك) أن يمنحك فترة معينة لإعادة دفع ما تأخر من دفعات مستلزمات القرض بالإضافة إلى دفع مبلغ جزائي للتأخير المتراكم (لايت فيز) وذلك بزيادة جزء بسيط للدفعات الاعتيادية الشهرية، وهذا قد يكون خياراً جيداً إن تأخرت عن دفع مستحقات بعض الأشهر.2- فترة انتظار: من الممكن أن المقرض (البنك) يوافق على إيقاف استلام الدفعات الشهرية لفترة معينة، في نهاية تلك الفترة.. عليك إعادة بدء دفع مستلزمات القرض مع احتمال دفع ما تأخر أو بدفعة واحدة أو إضافتهم للدفعة الشهرية بشكل بسيط.3- تعديل لبنود القرض: قد يقبل المقرض (البنك) على تعديل أو تقليل نسبة الفائدة أو تمديد الفترة الزمنية للقرض، أو زيادة المستحقات المتأخرة للقرض.4- بيع منزلك: وذلك يعتمد على السوق المحلي لبيع البيوت، وببيع منزلك تكون قد استوفيت حق القرض عليك.البيع العاجل (شورت سيل): وهي عملية بيع وفيها يقبل البنك بتحمل الخسارة الناتجة عن الفارق بين سعر البيع وبين قيمة القرض المتبقية، ولكن بهذه العملية يبقى عليك أن تدفع ضريبة إلغاء الديون في نهاية العام.5- الاستغناء عن المنزل من تلقاء نفسك: من الممكن تحويل ملكية البيت إلى المقرض (البنك) مقابل إلغاء ما تبقى من القرض، وبذلك تخسر ما لديك من قيمة مالية فعلية من البيت، وأيضاً بهذا الخيار عليك أن تدفع ضريبة إلغاء الديون في نهاية العام.وبيع المنزل أو الاستغناء عنه باختيارك هو أفضل من إعادة تملّكه من قبل البنك، الأمر الذي يؤثر سلباً على رصيدك الائتماني (كريدت).دائرة ولاية ميشيغن للإسكان لديها برامج لإعادة إقراض بنسبة فائدة أقل للأشخاص الذين لديهم قروض بنسبة فائدة معدلة أو فائدة عالية.. وبعض هذه الشروط للمساعدة أيضاً ومنها أن يكون القرض على فترة مدتها 30 سنة و100 بالمئة من قيمة المنزل التخمينية، ولا تكون قيمة المنزل أكثر من 224,500 دولار، وأن يكون منزل للاستعمال الخاص لمالكه وليس للتجارة، وأن لا يتعدى مدخول المالك للقرض أكثر من 108,000 دولار وعلى أن يكون المنزل لعائلة واحدة والرصيد الائتماني للشخص أكثر من 620 نقطة (كريدت). وقد تدرس كل حالة على حدة.وفي حال بدء المقرض (البنك) بالعمل على أخذ منزلك، اتصل بمحاميك أو بمؤسسة الإسكان المدني (أش يو دي) على الرقم:1-800-569-4287وإن كنت تعيش في مدينة ديترويت اتصل بـ legal aid & defendant Assoc

 على الرقم:

1-877-964-4700